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五分快3:聚焦丨回歸核心,內聖為王——中國上市房企2018年報有料系列研究成果集錦①

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五分快3:

截至2019年,億翰智庫上市房企系列研究覆蓋企業的數量擴充至145家,累計對外發佈數百篇上市房企系列研究成果。現特將之前在公眾號上陸續發佈過的50家典型上市房企「年報有料」系列文章整理為合集,便於大家閱讀與收藏。

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年報綜述

對於房企而言,2018年是並不平靜的一年,多數房企可能焦灼與無力並存,更甚者可能頗有風聲鶴唳,草木皆兵之感。在此環境下,回首2018,房企都有何收穫和成長,2018年全年YH50房企經歷了怎樣的戰略演變和探索,對於環境、對於自身、對於未來,各房企又有着怎樣的期許和規劃......

2018年報有料集錦

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2018年越秀地產合約銷售金額大增四成,超額完成年度目標。越秀地產通過舊城改造、國企合作等方式,土地儲備超過1900萬平方米,土地儲備佔據核心區域,在珠三角區域的土地儲備近五成,珠三角以外以布局優質二線城市為主,優質區域的土地儲備是未來業績增長的基石。

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新城控股在「住宅地產+商業地產」雙輪驅動模式的加持下,持續深耕長三角地區,積極拓展土地,拉動了公司業績高速增長。隨着長三角地區規模持續擴大,公司開始加大外拓力度。2018年新城控股非長三角地區貢獻銷售業績達972.8億元,同比增長264.7%,遠高於長三角地區業績增速,非長三角的潛力城市已經成為新城控股業績增長的新驅動。

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當代置業在深耕京津冀、長三角、珠三角和核心一二線城市的基礎上,憑藉精準投資、高效周轉和產品差異化促使公司業績快速增長。2018年,當代置業在湖北、山西、陝西、福建、江西等省會城市擁有豐沃的土地儲備,佔比達到62.2%。億翰智庫認為,省會城市房地產市場發展空間較大,將為當代置業業績的持續增長帶來機遇。

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2018年,旭輝集團超額完成全年銷售目標,實現合同銷售額1520億元,目標完成率為109%。在秉持高質量發展、均好中加速理念下,集團善於把握城市輪動機遇,逐步加大對二線和強三線城市的投資力度,積極完善各大城市群縱深布局,運用全國化布局推動企業邁入新征程。

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?規模上台階:合約銷售金額達到1628.56億元,同比增長78%;營業收入實現565億元,同比增長70%。

?利潤穩增長:凈利潤39億元,同比增長75%;歸母凈利潤30億元,同比增長46%。

?區域重深耕:陽光城(000671)在大福建、長三角、珠三角、京津冀及戰略城市分別實現銷售業績326.4億元、462.3億元、186.8億元、52.5億元、600.6億元,銷售佔比分別為20%、28.4%、11.5%、3.2%、36.9%。

?槓桿再下降:凈負債率182.22%,同比下降70個百分點;經營性凈現金流入218億元,同比增長147.55%。

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時代中國作為深耕珠三角的本土房企,其在珠三角的總土地儲備佔比高達90%以上。近年來,隨着粵港澳大灣區規劃戰略的提出,公司在大灣區接近60%的土地儲備將為其帶來較為強勁的競爭力。並且,截至2018年末,公司在清遠市擁有32%的土地儲備,未來清遠市場的走向,將對公司的發展產生一定的影響。

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2018年,碧桂園實現營收利潤雙升:營業收入3790.8億元,同比增長67.1%;毛利潤和凈利潤分別達1024.8億元和485.4億元,同比增長分別為74.3%和68.8%。碧桂園成立27年以來,已布局超過1000個城鎮,帶來現代化的城市配套設施,未來中國城鎮化是一股不可逆的時代趨勢,地產市場未來規模仍然龐大,作為中國最大的城鎮化住宅開發商,碧桂園未來的發展空間仍充滿想象力。

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?業績翻倍,利潤優化:合約銷售金額達到912.8億元,同比增長100%;2016-2018年複合增長率達89%;營業收入實現310.1億元,同比增長62%;年度毛利潤人民幣96.3億元,同比增長88%;凈利潤29.4億元,同比增長51%;年度核心凈利潤為人民幣30.7億元,同比增長63%。

?灣區深耕,舊改助力:新增可開發麵積約1256萬平(權益佔比82%),新增可售貨值1645億元,總土地儲備3410萬方,于大灣區擁有土地儲備總面積740萬平,預計貨值1110億元。

?負債合理,結構改善:凈負債率58.9%, 連續三年不超過60%;一年內到期債務為237億元,佔比下降10個百分點。

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作為深耕大灣區17年,盈利能力一流的民營房企,龍光地產一直備受業內關注。2018年,營業收入441.4億元,同比增長59.4%,核心利潤76.55億元,同比增長65.7%。龍光地產營業收入和利潤再次實現大增。營收及利潤的快速增長主要得益於龍光地產深耕大灣區,採用多種方式獲取低價優質土儲,並通過較好的口碑實現去化。

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?銷售亮眼,首跨千億:實現簽約銷售額1280億元,同比增長85%,順利跨入千億房企陣營, 預計2019年銷售目標為1500億元。

?土儲充裕,戰略清晰:集團新獲取項目達68個,新增土地儲備2264萬平方米。累計進入40城,實現全國一二線核心城市的均衡化布局。

?收入顯增,利潤優化:2018年,金茂實現營業收入387.3億元,同比增長25%;集團實現凈利潤73.8億元,同比增長43%,毛利潤145.4億元,較2017年同期增加45%。

?融資多元,負債下行:積極把握市場窗口,努力拓展多種資金籌集渠道,集團凈負債率71%,較於2017年下降了2.3個百分點。

?城市運營,獨具優勢:秉持「以城聚人、以城促產」城市運營邏輯,運用「兩驅動、兩升級」模式即規劃驅動、資本驅動、城市升級、產業升級來塑造高質量產品。

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?銷售增幅顯著,投資布局提速:全年累計實現簽約銷售面積827.35萬平方米,同比漲幅達45.2%,簽約銷售金額1705.84億元,同比增加51.3%。超額完成年初訂立的1510億元年度目標;全年公司新增項目80個,擴充項目資源1357萬平方米,同比增長32.7%。

?營收穩步增長,利潤全面提升:招商蛇口實現營業收入總額882.78億元,同比增長16.3%;實現歸屬於上市公司股東的凈利潤152.4億元,同比增長20.4%,凈利潤為194.6億元,同比增長29.7%,毛利潤率達到39.5%。

?負債趨向合理,財務結構穩健:貨幣資金達673.75億元,同比增長49%;凈負債率45%,現金短債比達1.8倍,短期內暫無償債壓力。

?融資渠道多元,融資成本較低:融資渠道廣,順利發行公司債券、超短期融資券、永續中票等,並積極探索融資新模式;融資成本低至4.85%。

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?銷售穩增,布局均衡:2018年中海地產合約銷售金額3012.4億港元,同比增長30%,銷售面積約為1593萬平方米,同比增長10%。預計2019年合同銷售金額增速保持在16%,銷售目標為3500億港幣。

?投資放緩,關注北方:報告期內,中海拿地步伐有所放緩,於28個城市和香港合共新增土地儲備63塊,總樓面面積為1764萬平方米。區域布局方面,北方成戰略重點。

?增收增利,控製成本:實現營業收入1714.6億港幣,同比增長3.3%,實現核心凈利潤達370.9億港幣,同比增長8.3%,凈利潤為467.02億港幣,同比增長10.8%,凈利潤率為26.2%。

?央企背景,財務穩健:報告期內,中海融資成本僅為4.3%,與2017年基本持平,處於業內一流水平,凈負債率為33.7%。

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2018年,雅居樂實現銷售金額1026.7億元,首次突破千億規模。公司實現千億主要得益於全國化的布局及海南雲南區域的市場回暖。在盈利能力方面,公司的毛利潤率為43.9%,較2017年上升3.8個百分點,凈利潤率為14.9%,較2017年上升1.8個百分點。可見,公司實現規模與利潤的雙重提升。

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?銷售增速創5年新高,2019年目標為1600億:2018年權益銷售金額為1311億元,同比增長60.3%,;錄得權益銷售建築面積1018萬平方米,同比增長50%;

?核心凈利潤強勁增長,毛利潤率持續上升:2018年營業收入達768.6億,同比增長30%;核心凈利潤95.3元,同比增長49%;毛利率上升至36.4%,較2017年增加1個百分點,物業銷售的毛利率上升至40.3%,較2017年提升2.7個百分點。

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2018年,藍光發展(600466)全國化布局繼續加快,主要表現為大幅加大非成都城市的投資佔比。其中,華中和華南區域待開發土地增多最為明顯,佔比分別較2017年上升21.0和12.5個百分點,至25.7%和25.2%,區域布局更加均衡。未來,滇渝、華中、長三角、北京和華南區域將是藍光發展業績增長的新驅動。

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?銷售營收穩增,優質待售資源充足:2018年實現銷售業績282億元(含車位),同比增長21.0%,錄得營業收入為178.6億,同比增長15.6%。報告期末總土地儲備為846萬平米,能夠覆蓋3-4年的發展需求,待開發土地中有87%位於一二線城市;

?毛利潤率回升,盈利水平繼續上行:公司2018年毛利潤率為33.5%,較2017年增長0.6個百分點,連續兩年回暖;2018年凈利潤率為11.2%,實現穩定的增長,三費費用率都實現了穩步下行;

?財務經營穩健,凈負債率大降:凈負債率下降至91.3%,現金短債比為1.5,經營活動現金流和投資現金流都由負轉正,公司財務運營穩健。

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?作為行業高成長代表企業之一,2018年融信中國合約銷售金額達到1218.83億,公司三年複合增長率達到85%,歸母核心凈利潤同比增長115.86%,增收又增利;

?聚焦高效城市,土儲成色優質,一線及核心二線土儲面積佔比達到80%,整體土儲結構相對優質。但受資金限制及市場情況,公司2018年較2017年公司拿地力度明顯收縮,土儲厚度值得關注;

?報告期內公司凈負債率大幅下降54個百分點,調整債務結構、優化信用評級,為企業後續持續發展做好準備。

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2018年,綠城銷售業績增長主要有兩方面的原因:第一,代建業務銷售佔比持續提升,主要表現為代建項目同比增速超過28%,同時銷售佔比相較2017年的29%提升6個百分點至35%;第二,深耕浙江的同時,積極布局其他區域(長江中游、東北、中西部等城市)促使規模增長,主要表現為其他區域土地儲備佔比從2017年的13.7%增長至2018年20.5%,土地布局更加均衡。

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2018年,寶龍地產實現合約銷售金額410.36億元,同比大幅增長96.5%,順利完成2018年350億元的銷售目標,合約銷售創歷史新高。2019年推出可售貨值為902億,為500億元的銷售目標提供保障。

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憑藉 2014-2015 年的逆周期擴張布局,正榮已經實現了在長三角地區的銷售、營收雙豐收,2018 年長三角地區貢獻營業收入近 8 成。公司已經實現了覆蓋長三角、海西、中部、環渤海、西部、珠三角這六大區域,全國化布局日趨完善。2018 年對正榮來說也是千億第一年,而千億之後,正榮還需要繼續探索規模、風險與收益之間的平衡之術。

21

2018年龍湖千億業績再上一個台階,主要原因是龍湖不斷加大投資力度,區域縱深進一步夯實,布局更加均衡化,表現為環渤海、西部、長三角、華中及華南的土地儲備佔比分別為34.0%、30.5%、20.7%、8.8%及5.9%;同時,環渤海、長三角、西部、華南及華中地區分別貢獻銷售額34.4%、27.9%、23.5%、10.7%及3.5%。

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朗詩注重打造綠色產品的差異化競爭,2018年公司實現業績增長的主要原因在於,朗詩在堅持布局城市群的基礎上,積極深耕核心城市,其中成都、南京土地儲備可售面積佔比分別為24%和15.8%。在此基礎上,成都、杭州、蘇州、天津、上海五大城市貢獻朗詩72.1%的銷售業績。

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2018年,萬科全年銷售金額達6069.5億元,銷售面積達4037.7萬平方米。作為行業龍頭,集團始終本着謹慎、穩健的經營態度。在投資策略上,萬科較早實現了全國化的布局,且重視城市群投資,全國範圍內的均勻布局,有助於萬科把握市場投資機會,同時集團始終立足一二線,審慎布局強三線,也助力企業銷售實現穩健增長。量入為出、審慎投資的拿地策略傳導至財務層面,2018年集團凈負債率僅為30.9%,三費費用率雖然有所上升,但依然維持在行業低位。

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東原在2018年行業銷售增速相對下行之際,一舉超額實現了戰略目標,銷售規模達608億,同比增加104%。公司較早實施的多元化拿地策略效果已經顯現,毛利潤率迎來大幅的改善。此外東原深耕一線和強二線的戰略仍在持續推進,優質的土地儲備保障未來後續業績的釋放。

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2018年華潤業績突破2000億元,除了公司本身的央企優勢以外,加強城市深耕是華潤業績增長重要原因之一。2018年,華潤在華北、華南、華東地區分別貢獻銷售額513.8、488.7、468.8億元,合計占銷售總額的69.8%,且這三個地區土地儲備佔比為60.4%,深耕城市圈促使華潤業績持續提升。

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2018年,合景泰富實現銷售金額655.02億元,同比增長72.2%,順利完成650億元的銷售目標。銷售業績的大幅增長,與公司多年來在粵港澳大灣區及長三角區域的超強布局緊密相關。2019年,公司銷售目標為850億元,可售貨值為1500億,大灣區的可售貨值佔比達到37%。充足的可售資源及大灣區政策的利好,2019年850億目標可期。

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自2016年開始,佳兆業進入發展快車道,伴隨着大灣區市場的騰飛,佳兆業多年灣區深耕優勢、舊改經驗優勢開始凸顯,低廉的土地成本、可觀的利潤空間,疊加企業負債水平的持續改善,為長期穩健發展奠定基礎。

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今年首破千億的企業之中,金科是唯一的一家從西南走出來的企業,多年在重慶市場的深耕,為金科打下堅實的產品和客戶服務基礎,然而不同於華東、華南企業藉助區域市場大發展的契機迅速一飛衝天,在千億實現之路上金科的布局尤為重要。2017年以來,保持拿地力度、加大核心城市布局、擴大開放權益、做大凈資產規模以降低企業負債水平,為後續發力做好準備,未來三年,規模仍可上台階。

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世茂房地產在走出銷售困境以後,2018年繼續了奮起直追的勢頭,銷售金額同比大增74%。土地的布局也在同時推進,世茂在一二線和三四線均衡布局,擁有了超過9000億貨值的強大儲備,其中粵港澳大灣區的土地儲備超2000億。同時公司在酒店和商業運營上也多點開花,世茂品牌深入人心。

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抓住市場機遇,加足槓桿,利用巨額永續債,恆大完成了從三四線城市到一二線城市的驚險一越,2018年恆大的報表很好看,永續債項目相繼進入結算期,利潤空間開始釋放,此前高開工保障結算規模,儲備巨量土儲價格低廉,所有前期準備的價值在近兩年的年報中開始展現,2018年恆大利潤水平大幅提升,毛利潤超過1660億,核心凈利潤超過780億,償還永續債、引進戰投后,凈負債率進一步下降,一個規模+效益的恆大正在逐步兌現。

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面對複雜嚴峻的國內外形勢,融創中國2018年仍然交出一份史上最優年報。憑藉良好的市場判斷和周期把握能力,建立並持續強化了土儲競爭優勢,在市場上行周期中展現出強大的銷售彈性。不僅使業績實現了高速增長,利潤率水平也越來越具備優勢,處於行業領先位置。

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美的置業上市首年業績亮相,在銷售業績大幅增長的同時,多項指標實現了強勢增長。前期美的置業重倉二三線城市,並憑藉市場彈性,銷售規模隨之快速躍升;同時美的置業一二線布局也在不斷深化,集團地塊運營能力也穩步提升,拿地質量漸優、成本可控,成為企業迅速成長的驅動因素。

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2018年,公司實現營業收入138.86億元,同比增長62.3%,營業收入的增加主要由於,公司物業開發業務結轉銷售收入較去年大幅增長89.0%。在盈利能力方面,公司的毛利潤率為35.9%,同比上升約1.3個百分點,盈利能力進一步增強。公司堅持聚焦大灣區及核心一二線城市的策略,大灣區土地儲備計容建築面積佔比達60%,一二線佔比達63%,大灣區和一二線充足的土地儲備,為公司的發展提供保障。、

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禹洲集團成立於廈門,2016年隨着總部搬遷至上海,全國化進程加速推進。在「區域深耕,全國領先」的戰略下,禹洲開拓了海西、長三角、環渤海、華中、西南及粵港澳六大都市圈。年末公司土地儲備總可銷售建面達1738萬平米,是助力禹洲實現千億的重要籌碼。

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大發地產上市之後業績首秀,實現銷售金額及面積翻倍增長,創歷史新高,盈利能力等多項指標不斷增強。同時,公司堅持區域深耕與擴展並舉,位於長三角區域的土地儲備達到九成,並積極進入黃金城市群及高增長潛力的衛星城,低土地成本優勢盡顯,為公司未來成長奠定基礎。

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2018年,德信中國(2019.HK)在銷售規模擴大的同時,多項指標表現亮眼,實現了有質量的增長。如利潤實現倍級增長,凈負債率大幅減少208.1個百分點,這與公司標準化管控和高效運營密不可分。

同時,公司多年來踐行深耕浙江省,布局長三角及全國主要中心樞紐城市的策略,浙江省內的土地佔比高達84.8%,加之其「杭派精工」的品質影響力,浙江省成為其銷售業績增長的有力保障。此外,2019年2月26日,公司成功在港交所上市,藉助資本的力量,未來公司發展值得期待。

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2018年,力高集團銷售金額219.86億元,同比增長66.6%,銷售面積為249萬平米,同比增長99.7%。受益積極的投資策略、高效的運營體系和較強的產品構造能力,集團銷售業績實現了自2016年的持續快速增長。集團在保障規模的同時,也能兼顧效益為核心的訴求,報告期內力高盈利能力逐步提升,毛利潤同比增長42.4%,毛利潤率達35%,較於2017年提升10個百分點,凈利潤率達19%,比2017年提升4個百分點。財務指標方面,報告期內,集團凈負債率僅為32.4%,融資成本降至7.13%,穩健的財務結構也是助力力高實現規模和效益統一的重要優勢。

39

2018年榮盛發展(002146)首次跨入千億房企陣營,實現簽約面積983.4萬平米,同比增長54.73%,累計簽約金額1015.63億元,同比增長49.51%。受益清晰的戰略布局和多元化拿地方式,以及持續改善的現金流,集團業績成功突破千億,在追求銷售業績不斷增長之際,公司凈負債率仍較2017年大幅下降了36個百分點至87.86%。值得關注得是,集團盈利能力雖在持續提升,但還需警惕規模擴張帶來的三費費用率有所攀升問題。

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2018年,中交地產業績大幅增長有兩個原因:第一,深耕已布局城市。2018年公司深耕的重慶、昆明、寧波三個城市合計貢獻銷售業績87.1億元,佔比達到58.6%,是公司業績增長的重要原因。第二,開拓新城市。2017年和2018年新布局的嘉興、惠州、杭州、石家莊、青島等城市積極推進公司業績增長,並且這些城市的土地儲備為公司未來業績發展奠定基礎。

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2018年,泰禾集團(000732)實現銷售金額1382.7億元,同比增長56.9%。我們認為集團業績取得較大突破,主要在於兩大關鍵要素。一方面源於公司清晰明確的戰略布局,深耕核心一線,全面布局二線,核心布局區域表現優異成為業績增長的重要動力;另一方面,高品質、差異化的產品定位亦成為業績突破的一大核心優勢,做精品的戰略不僅提高了產品品牌溢價,也有利於企業提升產品的市場佔有率。

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2018年首開股份(600376)跨入千億,主要有兩個原因:第一,深耕北京區域。2018年北京區域銷售面積達到123.7萬平方米,佔比32.8%,深耕北京是首開規模大跨越的基礎;第二,持續向京外地區擴張。2018年京外地區銷售面積達到253.9萬平方米,佔比達到67.2%,京外成為首開規模增長的持續動力。

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2018年,保利發展實現簽約銷售金額4048.17億元,同比增長30.91%,銷售金額位於業內第五,穩居央企房企第一。公司銷售業績保持自2016年以來的高增長態勢,一方面主要源於集團適度拓展土儲,持續深耕核心一二線,且深耕城市銷售穩步增長;另一方面,產品定位精準化也成為集團業績增長的一大核心優勢。

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2018年,華髮股份(600325)依然在逆勢中實現了銷售金額的較大突破,簽約銷售金額達582億元,同比增長87.64%,銷售面積為194.87萬平米,同比增長45.69%,這不僅受益公司因城施策、相對靈活的銷售策略,與公司不斷完善的區域布局也密切相關。在銷售業績取得較大突破的同時,公司財務表現也較為亮眼,實現營業收入236.99億元,同比增長18.80%;實現歸屬於上市公司股東凈利潤22.84億元,同比增長41.88%。

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2018年,公司業績實現穩步增長,營收增速處於較高水平,盈利能力進一步增強。在公司堅持聚焦核心都市圈的戰略下,依託京津冀、長三角、粵港澳大灣區等核心都市圈「3+3+4」的戰略布局,通過多元渠道獲取優質資源和項目,為公司的發展奠定了基礎。尤其是環京以外核心都市圈的項目,為公司的業績增長帶來了有力支撐。

此外,隨着公司PPP市場化運作模式的逐漸成熟,公司未來發展更加值得期待。

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2018年,宏泰發展項目儲備充足,龍河高新區、石家莊通用航空產業市鎮園區和宏泰鄂州產業園經過多年耕耘進入收穫季,營業收入同比增加36.1%。宏泰發展通過產業導入,提高區域土地價值,隨後通過土地轉讓獲得利潤,建立了獨特的彈性收益模型。儘管其「菜單式」服務模式受到地方政府歡迎,但對於異地複製業務還有待驗證。

47

2018年,中南建設(000961)規模高速增長主要源於房地產開發和建築施工兩大主業。一方面,房地產業務結轉營業收入同比增長23%至275.6億元,公司對長三角地區持續深耕,將為公司帶來源源不斷的收入。另一方面,建築施工業務實現營業收入152.4億元,同比增長30%,建築板塊的持續發力,是公司業績增長重要一環。

48

2018年濱江業績增長主要依賴兩個方面:第一,深耕杭州。2018年,杭州貢獻銷售業績超過600億元;貢獻營業收入接近200億元,佔比達90.8%;新增土地儲備達136萬平方米,佔比39.2%。杭州地區為公司業績增長提供源源不斷的動力。第二,加大合作開發力度。以濱江TOP20銷售項目為例,權益佔比為49%;另外,新增土地儲備權益佔比為38.3%,歸屬少數股東權益的凈利潤佔比為61.4%。

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2018年綠地實現了營業收入、歸母凈利潤的穩定增長,利潤率水平穩中走高,財務數據持續向好,但是各分項數據顯示綠地除房地產主業外的其他多元化業務利潤率水平仍待改善。綠地2018年3875億元的銷售業績未達預期,雖然近3年維持了20%左右的複合增長率,但是與之前同規模梯隊的企業相比,綠地的銷售業績已然掉隊。而面對較高水平的凈負債率,綠地追趕的道路仍然艱辛。

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2018年,公司業績實現穩步增長,銷售再創新高,房地產業務盈利能力進一步增強。在公司堅持深耕廣拓的投資戰略下,把握投資窗口,戰略性的進入具備一定人口匯聚能力和市場容量的都市圈輻射城市,獲取優質土地,並深耕一二線核心城市,為公司發展夯實基礎。

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東湖高新(600133)是以園區運營、環保科技、工程建設為三大主營業務板塊的高新技術產業投資控股公司。工程建設板塊一直是東湖高新最大業務,近年來,科技園區和環保板塊成為新的發力點。三大板塊的發展都有賴於其國企身份優勢。科技園區板塊中,目前公司在長江經濟帶四省一市(湖北、湖南、安徽、浙江、重慶)戰略布局已基本形成,以「研究引導投資,平台服務企業」為策略,推動園區產業研究、運營服務、產業投資等輕資產業務的發展,發揮園區「平台」功能。

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張江高科(600895)一直是產業園區屆佼佼者,業內素有「北有中關村(000931),南有張江園」的說法。張江高科也是業內實實在在要做「園區+投資」的少數幾家企業之一。2014年張江高科戰略轉型為科技投行,提出「新三商」戰略:全產品線的科技地產商、全創新鏈的產業投資商、全生命周期的創新服務商。張江高科做產業投資,一定程度上是客觀條件逼迫與主動戰略轉型相結合的產物。早年的張江高科也與多數同行一樣,主要利潤來源於區域開發和物業開發。但隨着張江板塊的不斷開發,留給張江高科進行房地產開發的空間越來越少,上海對於產業園區各類擦邊球式的分割銷售政策也日趨嚴格。對張江高科來說,產業投資的成敗決定企業的生存。

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2018年是中電光谷轉型變革戰略的收官之年,經過了四年的探索,中電光谷按照新發展理念和「穩中求變 ,變中求進」的思路,逐步由專業的產業園區開發運營集團,轉變為「創新生態」的構建者和「產業資源共享平台」,形成了「系統規劃」和「綜合運營」方法論體系以及全產業鏈協同發展機制。背靠國企資源的中電光谷不但擁有大量土地儲備和產業資源,同時在拿地和融資成本上具備核心競爭優勢,推動企業高質量地邁向新增長期的開局之年。

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總資產是一個絕對量,可以在一定程度上反映企業的總體規模,但總資產中包括很多細分項目,單一考察總資產無法全面了解企業資產狀況。因此,在億翰研究體系中,研究總資產的同時,針對重要的資產科目如貨幣資金、存貨等進行深入分析,儘可能展現企業資產全貌。

營業收入是指在一定時期內,企業銷售商品或提供勞務所獲得的貨幣收入,單一考察營業收入只能反映企業當前的經營成果,預收賬款作為企業籌集開發資金的一種重要方式,也是收入的先行指標,所以在億翰的研究成果中,將上市房企預收賬款納入研究體系中。

歸母凈利潤率反映了一家企業的盈利水平,單一考察歸母凈利潤率會受到非經常性損益、營業外收入和投資物業重估等因素的影響。因此億翰在研究歸母凈利潤率的同時,綜合考察企業的歸母凈利潤規模。既要實現一定的利潤規模又要保持較高的利潤率水平,才是值得我們長期關注的企業。

存貨周轉率和總資產周轉率是企業開發經營能力的重要指標,分別反映企業開發銷售速度和資產利用效率。但部分開始逐步退出房地產開發業務的企業,由於存貨較低而使其存貨周轉率較高,無法準確反映企業周轉情況,因此億翰的研究成果中,我們將分別結合企業房地產業務收入的結構與變化和利潤的結構與變化來綜合考量該指標。

企業擁有較低的融資成本,可以減少財務支出,提高盈利能力,進而提高企業的市場競爭力,從而實現低成本融資的良性循環。在億翰的研究成果中,我們將各房企的融資成本及其增速納入研究體系,作為考核企業融資能力的重要指標。

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